浙商证券：2023五一假期，政治局对楼市定调不变，“五一”销售弱复苏

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来源：浙商证券

政策面：自然资源部宣布中国全面实现不动产统一登记，中央政治局会议对楼市定调不变。中央：1）自然资源部：全面实现不动产统一登记，这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立；2）中央政治局：要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。各地：1）河南省、成都市、潮州市进一步优化公积金贷款方案，提高了公积金的支持力度和覆盖范围；2）贵州省在2023年一季度经济运行情况新闻发布会提出，固定资产投资同比增长1.2%，比上年全年回升6.3个百分点，强力推进保交楼项目复工；3）海南省贯彻海南自由贸易港法和总体方案关于土地管理的制度安排，优化土地制度。

五一（4.29-5.3）市场成交基本面：五一期间楼市维持复苏趋势，日均销售量绝对值同比2022年有所上升，但仍低于2019年。根据数据，2023年“五一期间” 30大中城市商品房成交面积69.93万平，同比+2.3%。根据中指研究院40城数据，日均成交面积较2022年同比+25%。虽然两组数据来源表现出的同比增速有所差异，但从趋势上来看保持一致，即日均销售量绝对值同比2022年有所上升，但低于2019年。

本周（4.21-4.28）市场成交基本面：本周新房及二手房市场成交量环比保持增长，二手房市场三线城市成交面积环比微降。30大中城市商品房成交面积351万平，环比+19.1%，环比增速较上周上升21.9pct；同比+33.8%，同比增速较上周上升13.0pct。新房市场分线城市来看，本周一、二、三线城市成交面积环比上升，同比均保持正增长。18城二手房成交面积225万平，环比+4.4%，环比增速较上周上升2.7pct，同比+48.1%，同比增速较上周下降24.9pct。二手房市场分线城市来看，本周一二线城市成交面积环比均上升，三线城市成交面积环比微降。

板块行情：本周SW房地产下跌1.99%，房地产跑输大盘-1.90pct，表现弱于大市。恒生指数下跌0.90%，恒生地产建筑业下跌0.27%，房地产跑赢大盘0.63pct，表现强于大市。恒生物业服务及管理下跌1.64%，恒生物业服务及管理跑输大盘0.73pct，表现弱于大市。

本周观点：本周自然资源部宣布全面实现不动产统一登记，政治局会议对楼市定调不变。我们认为，不动产统一登记和房地产税收出台是两条轨道，当前房地产市场仍处于持续修复的阶段，若房产税出台，在当前阶段可能对地产销售复苏产生冲击，房产税本身代替土地出让金的目的也较难实现，未来房产税推进可能会选择部分城市进行率先试点。从市场成交来看，本周新房及二手房市场成交量环比保持增长，但4月以来，单周成交量均低于3月最后一周的成交高点，根据克尔瑞数据，4月整体成交规模由升转降，与2月绝对量基本持平，环比三月下降27%；根据中指研究院数据，五一期间楼市销售同比呈现弱复苏的趋势。我们认为，随着Q1积压需求释放、返乡置业结束、短期投资热情减弱等，4月新房及二手房市场环比均有所下降表明市场复苏动能有所减弱，“五一”销售市场呈现弱复苏态势，Q2销售市场可能会重新回归理性，5-6月市场成交虽然预计较难优于2月的成交高点，但成交绝对量有望优于4月成交水平。

我们继续看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。

风险提示：1）房企开发资金到位速度不及预期；2）融资实质进展不及预期；3）行业回暖速度不及预期